建发物业5亿融资另有“隐情”
文/乐居财经 范慧茹
介绍上市即将满一年，建发物业(02156.HK)隐匿于资本市场的“野心”渐渐显露。
12月10日，建发物业迎来了上市后的首次配股。当晚，建发物业发布公告称，拟配售1.313亿股，募资净额约5.45亿港元，这笔资金的用途直指收并购和公司运营。
融资金额与头部物企动辄几十亿相比并不算多，但配售股份占比却不少。此次配售股份相当于建发物业已发行股本约10.90%，以及相当于经配售股份后已发行股本约9.83%。
“配股融资、用于收并购和公司运营”，从行为和目的来看，建发物业的此次配股似乎与其他物企并无两样，而让建发物业颇显“另类”的是其给出的配售价格。
即配售价每股4.16港元，较上一个交易日收市价4.15港元溢价约0.24%。在物企普遍的配售价打折的市场行情下，建发物业不仅没有折让配售，反而上调价格。
尽管配发新股意味着稀释小股东的权益，对于建发物业不“贱卖”配售的底气，资本市场还是给了几分“情面”，于公告次日，股价微升0.48%。
建发物业的“另类”不止于此，在物企为收并购大笔储存弹药的市场行情下，建发物业却将70%募集资金划给了营运资金，在抽丝剥茧后，答案也渐渐清晰。
锁定两大并购项目
介绍上市的建发物业，进入资本市场节省了不少时间，但没有经过上市的首次公开招股募资，建发物业的外拓步伐相对慢了不少。
截止6月30日，建发物业在管面积为2768万平方米，同比增长约8.72%，不仅增速下滑，而且增幅明显低于上市物企平均68.7%的水平。
在外拓方面，建发物业独立第三方在管面积占比也在下滑，上半年第三方在管面积占比由去年同期的44%降至6月底的41%。
上市后的首次配股融资，建发物业直面收并购的外拓需求。5.45亿港元的募集资金中，约1.635亿港元用作收购物业管理公司；约3.815亿港元用作一般营运资金。
事实上，建发物业早已有了收并购的目标。在配股融资公告发布的三天前，12月7日，建发物业的一则修订关联交易上限的公告，袒露了其正在进行磋商的收并购进展。
根据公告，建发物业正与两名独立第三方就收购物业管理公司进行磋商，其中目标A管理12个项目，在管建筑面积约为140万平方米，而目标B管理18个项目，在管建筑面积约为130万平方米，目标A及B的预期年度收益将约为9400万元。
对于收并购的进展，建发物业的表述也颇为谨慎，“磋商仍在进行中，尚未就上述潜在收购事项订立任何协议。”
无论是正在进行谈判的两个并购项目，还是关联交易上限的修订，建发物业的目标都指向了年底的业绩冲刺。
仅2021年，修订的厦门建发集团应付建发物业服务费的现有年度上限就从9500万元，增加到了2亿元；建发国际集团应付的年度上限从3.45亿元，增加到了5.55亿元。
这合共7.55亿元的关联交易上限，已经超过了建发物业上半年实现的总收入6.65亿元。以往期关联方收入占比约35%计算，预计2021年建发物业收入或实现21亿元左右。
弥补10亿元资金差
收并购只是建发物业配股融资目的的一部分，这部分资金仅占比30%。建发物业下得更大的一盘棋是剩下70%募集资金用途，即约3.815亿港元的募集净额用作一般营运资金。
12月7日，在提升关联交易上限的公告中，透露出建发物业10亿元的资金需求。这则公告，除了提升关联交易上限外，还签订了与关联方建发国际集团的尾盘包销协议。
但是，建发物业须向建发国际集团支付相当于尾盘物业市值的全款，以买断尾盘物业的销售权利，并获得独家尾盘销售代理服务的权利。
根据协议，建发物业接收的这部分尾盘物业市值每年最高不超过10亿元，而且还要在各个事项确认后，10个工作日内支付给建发国际集团尾盘物业市值100%的款项。
以建发物业上半年所持有的现金和现金等价物来看，是不足以支付尾盘物业最高10亿元的款项。半年报显示，截至今年6月，建发物业现金和现金等价物仅为8.73亿元，还有约1.3亿元的差额。
此外，对于企业正常经营来说，还要留有一定的营运资金，据此来看，建发物业的现金流需求或已迫在眉睫。
配股公告中，董事会称，截至2021年11月13日，公司现金及现金等价物约14.1亿元，主要来自收到物业业主预付的物业管理费及社区增值与协同服务项下预收装修款。
然而，话锋一转，董事会坦言，“该等款项已抵押并将由本公司用作本集团日常业务过程中的营运资金，故本集团须就扩展及业务发展筹措额外资金。”
建发物业恰逢其时的配股融资，犹如雪中送炭，也就顺理成章的解决了这一资金缺口。这笔3.815亿港元预留给公司营运的募集资金净额折合人民币约3.1亿元。
股权激励曲线融资
严格意义来说，这也并非是建发物业的第一次配股。今年7月，建发物业发布了建议采纳股权激励计划的公告，根据计划，公司拟配发及发行合共不超过3530万股限制性股份。
首次授予的奖励对象不超过195人，出于股权激励的目的，配发激励的股份定价为每股2.41港元，较公告前一日收市价4.81港元折让约50%，3530万股限制性股份，预计募集8507.3万港元。
明面上的股权激励，而实际上建发物业的募集资金净额用途，依旧透露出其为并购储备弹药的意图。这笔募集资金净额用途，公告仅表示用作一般营运资金，而9月初发布的采纳股权激励计划公告进一步补充说明，包括但不限于：“成本开支”、“企业注资”、“收购”。
在建议采纳股权激励计划的同一天，建发物业就签订了上市后的首份收购物业公司的协议，拟以3739.32万元的价格，收购泉舜物业51%股权。
虽然当时的泉舜物业在管理面积还不足200万平米，但蚊子再小也是肉。建发物业一边卖股权激励的人情，从资本市场上折价抽水8507.3万港元，一边为对外扩张提供资金补给，怎么看都是一笔划算的买卖。
年内配股物企达9家
眼下，配售股份依旧是物企融资的主要手段，其背后逻辑或为并购、或为业务扩张。乐居财经统计，年初至今，已有9家物企进行了配股融资，而资金用途中几乎也都提到了收并购。
配售的物企数量与去年持平，但是融资金额已今非昔比。截至12月14日，9家物企通过配股，合计融资288亿港元，较去年约152亿港元，增加了近90%。加上今年碧桂园服务和世茂服务发债的融资额，物企今年共计融资约369亿港元。
而同样是融资，物企与物企之间也有着明显的“等级”差别。这在小物企和大物企之间体现的更为明显。
大额融资被头部物企包揽，其中，碧桂园服务的募资额一骑绝尘，约为234.29亿港元；其次为世茂服务，募资约48亿港元；排名第三的是雅生活服务，募资32.42亿港元。而募资最少的则为鑫苑服务，约3700万港元，不足雅生活服务零头。
因自身体量不同，物企配股募资有所差别，也在情理之中。但资本市场，对待物企的融资态度却颇为“一致”，很少有物企能躲避配股后，股价大幅下挫的境遇。即使是头部物企碧桂园服务，在其今年的两次融资官宣后，股价都有不同程度的跌幅。
而跌幅最高的当属融创服务，公告次日跌幅达16.67%。与其他物企配发新股不同的是，融创服务，是大股东融创中国配售其现有股份，相当于变相卖掉了融创服务5.1%的股份。
尽管配股融资一定程度上会稀释小股东股份，带来资本市场下行的预期，物企们却依旧乐此不疲的配售，碧桂园服务李长江不久前曾透露了其中的缘由。在他看来，股价短期虽然会下降，但“当我们身边出现了一些优质的物业项目时，我们为什么要放弃呢？如果因为钱不够而放弃就吃亏了，我们是在布局未来。”
对于头部物企业来说，完全能够抵御配股融资所带来的股价下行的影响，而对于中小物企来说，资本市场风云变幻，顷刻间倾覆的风险，是他们无法承受的，相对于头部物企动辄几十亿的募资，中小物企则更为保守。